これからワンルームマンション投資を行おうとしている人にとって、最低限の知識としてどういったことを知っておく必要があるか解説したいと思います。ワンルームマンション投資を始めてからそういうことだったのかと、私自身が知っておきたかったと思う実体験に基づいて記載しているので、これから始めようとしている人にとってとても参考になると思います。
収入
やはり一番気になるのが収入だと思います。なのでワンルームマンション投資において、どういったものが収入になるのか、記載していきたいと思います。
家賃
当然ですが、家賃が収入になります。最も多いパターンが家賃と共益費というよくわからない名目の費用を合わせた金額です。あえて分けて募集に出しているのは、次項で説明する礼金や更新料が発生する時に違いが生まれます。
例えばほぼ同じ条件の二部屋が募集に出ていたとして、片方は家賃￥58,000/共益費￥0、もう一方は家賃￥50,000/共益費￥8,000としていた場合、礼金・更新料共に1カ月とすると、前者は礼金・更新料に￥58,000必要ですが、後者は￥50,000となり、借り手からすると初期費用や更新費用を抑えるというメリットが出ます。貸し手としても毎月の収入はしっかりとれます。そんなわけでよく見かける募集には分けて書かれていることが多いと思います。ただ、礼金や更新料が0だと共益費とかどうでもいい話になります。次項以降は後者の金額を例にしていきます。
注意しなければならない点としては、築年数が経過するごとに家賃は減っていくことが一般的です。長く住んでもらうことが家賃の下落を防ぎ、更新料もいただける勝ちパターンになると思います。
礼金＆更新料
礼金とは新規契約時に一度だけいただける項目です。新築物件なんかで昔からある慣例のようですが、地域によっては新築でなくとも礼金が取れたりするようです。礼金なしの場合はもちろん￥0です。仮に1か月分とすると、先の例では￥50,000です。
賃貸契約は基本的に2年更新です。その際、つまり2年に一度更新料として1か月分とか、2か月分いただける項目です。これも更新料をなしにしていた場合は￥0です。仮に1か月とすると、先の例では￥50,000です。
役員報酬
ワンルームマンション投資の場合、マンション自体に管理組合が必ず存在します。その管理組合の理事になることで報酬がもらえる場合があります。個人的にはマンションの管理について多くを学べるため、理事になれる機会があるなら、ぜひなるべきかと思います。
不動産投資で収入となるのはこの3つしかないです。非常に少なくシンプルですのでぜひこれは覚えておいてください。
支出
あまりうれしくない支出が残念ながらたくさんあります。ですがこの収入と支出が不動産投資の肝ですのでぜひ覚えておきましょう。ここをしっかり押さえておかないと、実は収支がマイナスだったなんてことにもなりかねないので。ローンの元本返済分は経費になりませんが、ほかは基本的に経費計上できます。
ローン
多くの方がローンを組んでレバレッジを効かせて投資をすることになると思います。ので、そのローンが支出になります。ここではローン額を￥33,000とします。
不動産のローンについても投資開始前に知っておくべきことがいくつかあり、それは別記事で紹介しておりますので、そちらをぜひ読んでください。
修繕積立金＆管理費
建物を維持管理していくためには、定期的な修繕が必要になります。日常的な小さい修繕から、ある程度の期間ごとに行う大規模な修繕のために、マンションの所有者から毎月一定の額を集め積み立てていきます。新築などは最初修繕にあまりお金がかからないために低く設定されていますが、築年数が経過するごとに金額が増えていくのが一般的です。修繕積立金を￥5,000とします。
管理費は先ほどのマンション管理組合の事務作業を専門の業者に委託することが一般的です。そのため、その委託にかかわる費用を、こちらもマンションの所有者から毎月一定の額を集め、その集まった金額で管理をしてもらいます。管理費も￥5,000とします。
業務委託費用
賃貸の募集や契約・更新、家賃の集金手続きなど、ワンルームの所有者（＝貸し手）と借り手の間で行わなくてはならい事務処理等は一般的に専門の業者へ委託すると思います。その委託費用がかかります。大抵家賃の3%+消費税で、先の例でいうと、￥1,650となります。
また、新規契約時には家賃1か月分、更新時には更新料の半分などが追加で委託費用として掛かる場合が多いです。なので、礼金や更新料をいただいて、それを委託費用に充てるということができると、費用が掛からすに済みます。
まだ賃貸の募集時には仲介を行う不動産業者に対して、ADという広告料がかかる場合があります。3月などの繁忙期にはなくても埋まることが多いですが、閑散期にはADを付与しないとなかなか決まらないため、これも頭の片隅に入れておく必要があります。
固定資産税
マンション（土地建物）を所有していると固定資産税がかかります。年に一度6月に固定資産税の支払い書が届きますので、その金額を支払います。
年に￥35,000とします。
保険
ローンを組む場合には必ず必要となりますが、専有部分へ火災保険をかける費用がかかります。火災や地震など自然災害へのリスクへの備えとなります。契約によりますが、期間を10年間とし、￥36,000（￥300/月）とします。
修繕費
エアコンが壊れたり、トイレが詰まったりなど部屋の中の設備に不備が生じたときにかかる費用です。 突発的に発生し、頻度も予想できない項目です。ちなみに、私の所有する物件では5年で一度も発生していません。こればっかりは運になってしまうかと。
また、退去時の経年劣化部分の修繕費が必要になります。原状回復費としてハウスクリーニング代は借り手からいただくことができますが、経年劣化によるクロスの張替えなど修繕が必要になる場合があります。
その他
税金の還付
初年度は不動産取得費が大きいので年間のキャッシュフローが大幅に赤字になります。簡単に税金の仕組みに触れておくと、不動産に関わる不動産所得は、本業である給与所得と総合課税されます。これは赤字でも適用になります。仮に初年度の不動産の収益がマイナス100万円の場合、給与所得が600万円だとすると、不動産所得のマイナス100万円を足して500万円が総所得となり、その500万円に対する所得税が払うべき税金となり、すでに支払っている総所得（給与所得）600万円に対する所得税との差額が還付されます。また、総所得が下がることにより、住民税も下がります。
2年目以降は減価償却という名の費用が発生し、これにより5年目くらいまでは不動産投資が帳簿上は赤字となり、税金の還付が受けられます。
登記費用
資産を購入または売却した際、登記を移転する手続きを行政書士に依頼しなくてはなりません。
購入または売却時しかかからない費用ですが、利益が出ると思って売却しようとした際に忘れていると悲しいことになりますので、こちらも頭の片隅に入れておきたいところです。
収支（利回り）
以上を整理します。
- 家賃：￥50,000
- ローン：-￥33,000
- 修繕積立金：-￥5,000
- 管理費：-￥5,000
- 業務委託費：-￥1,650
- 保険：-￥300
収益/月：￥5,050
収益/年：￥5,050 × 12ヵ月 – ￥35,000（固定資産税）＝￥25,600
フルローンで取得時に諸経費￥500,000手出しを行ったとすると、￥25,600 / ￥500,000 ＝ 0.0512となり、この場合の利回りは5.1%になります。実際には初年度から5年目くらいまでは税金の還付もありますので、もう少し手残りは多くなると思います。ただ、築年数の経過とともに家賃の下落、修繕積立金の増加、金利の上昇など支出増の傾向があるため、購入時の利回りが最高といえると思います。なので、購入時の利回りは特に気にしておく必要があります。
まとめ
以上がワンルームマンション投資を始めよう、物件を購入しようとしている人が最低限知っておいた方がよい知識になります。購入しようとしている物件の収支を把握し、利回りを把握しておくことで安定運用可能な物件を選ぶことができるのではないかと思います。
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